物件探しのポイント
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物件探しのポイント
Study renovation 02物件探しのポイント
物件探しをする時に注意しておきたいことを、ここではまとめてみました。
その物件のエリアや価格、広さは当たり前のことですが、
実は見逃してしまいがちなポイントが、まだまだあるんです。
下記項目に注意して、失敗しない物件探しを実現しましょう！
【Point.1】リノベーションのしやすさ
リノベーション前提での中古物件購入の場合、一番気になるポイントがリノベーションのしやすい物件なのかどうか。
マンションの場合は共用部分であるPS（パイプスペース）の位置や、その位置に伴って水回りの位置変更にも制限が出てきますので、注意が必要です。
その他、管理規約に細かい制限のあるマンションはリノベーションに制限が強いことになりますので合わせて確認しておくことをお勧めします。
【Point.2】明るさ・開放感
リノベーションで変えにくいことのひとつが室内の明るさや天井の高さ。
採光を確認するためには晴れの日の内覧がおすすめ！気になる場合には数回内覧へ行ってもよいでしょう。
また、天井の高さに関しては物件によってはごく稀に天井が何メートルもあげることが可能な場合もありますが大抵の場合は15～20センチ程度。さらに床の高さを上げる場合は逆に現状より低くなってしまうことも。
リノベーションに詳しい担当者にどのくらい天井高がとれそうか、また費用はどの程度かかりそうかを内覧時に確認しておくのもひとつの手です。
【Point.3】周辺環境のチェック
残念ながらリノベーションで絶対変えることのできない立地。
公共施設（病院・図書館・学校など）や、スーパー、駅、バス停など周辺の環境をチェックしておくと暮らしも安心ですね。
また、案外確認が抜け目なのが夜道。
小さいお子さまがおられるご家庭や女性の一人暮らしをされる方などは駅までの道も気になるところかと思いますので土地勘に詳しくない場所で購入される場合は実際に夜道を歩いて確認するのもおすすめです。
【Point.4】減税が使えるかどうか
住宅ローン減税を使われたい場合、必ずチェックしておきたいのが築年数。木造は築20年以内、非木造で築25年以内であれば無条件で減税を受けることが可能です。
ただし、耐震基準の変わった昭和56年6月以降に建築確認を受けている物件の場合、「耐震適合証明書」を取得すれば減税の対象物件に！
心配な場合は購入前に不動産営業担当にたずねてくださいね。
【Point.5】建物の状態
建物の状態がよろしくないと構造面に費用がかかってしまい、希望のリノベーションが実現しなかった・・・なんてことにも。
戸建の場合は外壁にクラックが入っていないか、構造上に瑕疵がないかなど専門家に依頼するか最低限建築に詳しいリノベーション担当者に目視で確認してもらいましょう。
後ほど詳しくお伝えしますが、マンションの場合は管理組合が独自にもしくは管理会社に依頼して管理をしている場合が多く、外観やサッシ、駐輪場などの共用部分の現状の管理状態をみておくことをおすすめします。
【Point.6】駐車場の有無
機械式で高さに制限のある場合、もしくは駐車場がない場合、駐車場はあるけれど空きがない場合など・・・
様々なパターンがありますので自家用車を保有されている場合は駐車場の有無は確認しておきたいところ。
無い時には周辺で探すことになり、金額等異なりますので入居前に周辺の月極駐車所を見つけて契約しておきましょう。
【Point.7】マンションの場合は"管理体制"
マンションの場合は、上記の項目以外にも
いくつかチェックしておいたほうが良い箇所があります。
◾️ マンションの管理状態は良いか
◾️ きちんとメンテナンスされているか
◾️ 修繕履歴と修繕計画が確認できるか
マンションの場合、住人が毎月支払う管理費・修繕積立金というものがあります。
管理費の中から組合や会社が一括して建物管理を行っている場合が多く、敷地内の木々やポスト周辺のチラシ、ゴミ捨て場など管理状態はマンションごとに異なります。
また、修繕積立金によって共用部（インターホン、サッシ、ポスト、外壁などなど）の修理修繕を行っており、多くのマンションでは30年程度の長期修繕計画を作成の上、建物の維持管理を行っています。
現在までの修繕履歴や将来の修繕計画があるかどうか確認しましょう。
リノベーション出来ない！なんてことがないように・・・
リノベーション前提の家探しでは、
物件を購入してから「この仕様のリフォームはできません」等の問題が発生しないように、
下記の項目は、物件購入前にしっかりとチェックしておきましょう。
●キッチンや浴室の位置は変えられるか
間取り変更を伴うリフォームの場合、水回りの移動がプランの幅を広げます。マンションリフォームの場合は共用部の配管に最終接続する必要があるので、どの程度の変更が可能か業者に確認しましょう。
●電気の容量はどこまでか
意外と見落としがちなのが、電気容量です。生活人数や使用設備によっても必要電気容量は変わりますので、現状でどの程度の容量か、どの程度容量UP出来るかなど確認する必要があります。
●管理費・修繕積立金が適切かどうか
マンションの場合に限りですが、管理費・修繕積立金が住宅のローンとは別に必要となります。築年数、修繕履歴、予定によっても変わるので合わせて計画に入れるようにしましょう。
●間取りは変更できるか、バリアフリーにできるか
リノベーション前提の場合、ほとんどが大きく間取りを変更します。構造や配管によってはほとんど移動出来ない構造や配管などもあるので、イメージを伝えて必ず確認しましょう。
●耐震性は問題ないか
戸建て、マンションによっても変わりますが、とりあえずの目安は建築基準法改正の昭和５６年の6月1日以降に建築確認がとれているか、よく間違えるのが登記した日ではなく確認が取れた日となります。
●フローリングにできるか
リノベーションのスタンダートともなってきた無垢フローリング、素足であるく無垢フローリングは心地よさと経年変化を楽しめます。マンションの場合は防音が問題となる場合が多いので、二重床工法など検討しましょう。
●エアコンが設置できるか
戸建ての場合は比較的問題ない事が多いが、リノベーション前提にマンションを探すと、築年数がある程度経った物件が多く、共用通路側洋室のエアコンスリーブが無い事が多い、この場合特殊な配管で設置可能かの確認をしておくとよいです。
●耐熱性・遮音性は大丈夫か
戸建て、マンション共に外壁に面する断熱の種類、工法が重要、現状の確認と追加断熱の必要性を相談するようにしましょう。
●給湯器の種類は？追い焚きできるのか
戸建ては問題ほぼ無、リノベーション前提のマンションはこの問題になる事が多く、現在追い炊き出来ていればOK、そうでない場合は給湯器から浴室までの追い炊き管が新しく配管可能かの確認は必須です。
リフォームを前提として物件を探す時には、
希望のリフォームが実現できる物件かどうかを確認することが重要です。
不動産仲介まで一貫して対応しているリフォーム会社なら、
物件探し時から相談できるので安心です。
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